» Казахстанский Бухгалтерский форум www.balans.kz

имущественный доход физлица при продаже вновь построенного дома

  
Показать сообщения:
Начиная со старых .::. Начиная с новых
Автор: sana
Добавлено: #1  Вт Фев 25, 2014 23:31:20
Заголовок сообщения: имущественный доход физлица при продаже вновь построенного дома
Прошу совета, как правильно все оформить, чтоб не попасть с налогом при следующей ситуации.

Физлицо, купил в 2012г дом с зем.участком. Снес старый домик и построил новый. Получил в 2014г док-ты на построенный дом (акт), и теперь будет продавать.
Для определения имущ.дохода датой регистрации будет считаться 2014г или 2012г?

Если 2014г, то надо сделать оценку, не позднее срока для представления декларации? Если эту оценку сделать до продажи (что не позднее срока для декларации), будет ли она в силе для подтверждения своих расчетов, или надо ее делать хронологически датой позже даты продажи, но не позднее даты представления декларации?
Права ли я в своих суждениях? Как грамотно поступить, тем более что рассматривается вариант продажи на нескольких покупателей?
Автор: sana
Добавлено: #2  Ср Фев 26, 2014 15:19:20
Заголовок сообщения:
Прошу грамотного совета!
Автор: Корсак
Добавлено: #3  Чт Мар 06, 2014 09:40:26
Заголовок сообщения:
Уважаемые коллеги, у меня похожая ситуация. В 2007г. был куплен зем.участок, на котором затем построили жилой дом. Дом был введен в эксплуатацию в 2008г. и продан в 2009г. Между вводом в эксплуатацию дома и продажей менее 12 месяцев. Но между покупкой зем. участка и продажей дома более 12 месяцев.
Сейчас, спустя почти 5 лет, налоговая выставила уведомление о том, что у нас возник имущественный доход. Правомерны ли требования налоговой? Помогите разобраться, пожалуйста.
Автор: Омарова Д.М.
Добавлено: #4  Чт Мар 06, 2014 11:21:13
Заголовок сообщения:
sana говорит:
Для определения имущ.дохода датой регистрации будет считаться 2014г или 2012г?

По дому считаю, что 2014 год. А по земле - 2012 год.

Добавлено спустя 49 секунд:

sana говорит:
Если 2014г, то надо сделать оценку, не позднее срока для представления декларации?

да, до 31 марта 2015 (если продает в 2014 году).

Добавлено спустя 44 секунды:

sana говорит:
Если эту оценку сделать до продажи (что не позднее срока для декларации), будет ли она в силе для подтверждения своих расчетов, или надо ее делать хронологически датой позже даты продажи, но не позднее даты представления декларации?

до продажи, и в отчете об оценке - просить чтобы стоимость определили на дату ввода дома в эксплуатацию (т.е. на дату постройки).

Добавлено спустя 31 минуту:

Корсак, земля и дом - 2 отдельных объекта.
По земле у Вас не возникают обязательства, если попадаете под условия в статье 155 НК, а вот по дому, который имеется на праве собственности менее года - могут возникнуть.

Добавлено спустя 45 секунд:

Корсак говорит:
Дом был введен в эксплуатацию в 2008г. и продан в 2009г.

нужно определить возникает ли доход от прироста и ответить на уведомление.
Автор: Корсак
Добавлено: #5  Чт Мар 06, 2014 13:40:55
Заголовок сообщения:
Омарова Д.М. говорит:
нужно определить возникает ли доход от прироста и ответить на уведомление.

Как определить прирост отдельно по дому, если дом и земля были проданы как один объект за общую сумму? И цену приобретения дома как определить:
из сложившихся затрат на строительство или делать оценку рыночной стоимости отдельно дома без земли у оценщиков по состоянию на 2009г.?
Автор: Корсак
Добавлено: #6  Чт Мар 06, 2014 15:30:51
Заголовок сообщения:
помогите разобраться, у кого какое мнение...
Автор: Ирина Локтионова
Добавлено: #7  Пт Мар 07, 2014 12:11:09
Заголовок сообщения:
Корсак говорит:
Как определить прирост отдельно по дому, если дом и земля были проданы как один объект за общую сумму?

Предлагаю сделать ретроспективную оценку рыночной стоимости земли и дома на дату продажи в 2009 г. Затем вашу сумму реализации распределить пропорционально этой оценке на землю и на дом.
Корсак говорит:
И цену приобретения дома как определить:
из сложившихся затрат на строительство или делать оценку рыночной стоимости отдельно дома без земли у оценщиков по состоянию на 2009г.?

Если в акте ввода в эксплуатацию указана стоимость, то ее и надо брать.
Если стоимости нет, тогда вы в соответствии с НК-2009 должны были сделать оценку рыночной стоимости до срока предоставления декларации. Т.к. по всей вероятности вы этого не сделали, то теперь вам надо брать оценку БТИ, которая всегда заведомо ниже рыночной.
Статья 180 НК-2009 говорит:
3. Доходом от прироста стоимости при реализации имущества, указанного в пункте 2 настоящей статьи, за исключением ценных бумаг и доли участия, является положительная разница между стоимостью реализации имущества и стоимостью его приобретения, если иное не установлено настоящей статьей.
При отсутствии стоимости приобретения приростом стоимости является положительная разница между стоимостью реализации имущества и рыночной стоимостью на момент возникновения права собственности на реализуемое имущество.
...
5. Рыночная стоимость реализованного имущества, указанного в подпунктах 1) и 6) пункта 2 настоящей статьи, на момент возникновения права собственности должна быть определена налогоплательщиком не позднее срока, установленного для представления декларации по индивидуальному подоходному налогу.
В целях настоящего пункта рыночной стоимостью является стоимость, определенная в отчете об оценке, проведенной по договору между оценщиком и налогоплательщиком в соответствии с законодательством Республики Казахстан об оценочной деятельности.
6. В случае отсутствия рыночной стоимости реализованного имущества, указанного в подпунктах 1) и 6) пункта 2 настоящей статьи, на момент возникновения права собственности приростом стоимости является положительная разница между стоимостью реализации имущества и оценочной стоимостью имущества. Оценочной стоимостью является стоимость, определенная для исчисления налога на имущество уполномоченным государственным органом в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на 1 января года, в котором возникло право собственности на реализованное имущество.

Автор: sana
Добавлено: #8  Вт Май 13, 2014 19:46:11
Заголовок сообщения:
Возвращаюсь к этой ситуации
sana говорит:
Физлицо, купил в 2012г дом с зем.участком. Снес старый домик и построил новый. Получил в 2014г док-ты на построенный дом (акт), и теперь будет продавать.

С-но п.6 ст.180-1, доходом от прироста стоимости будет положительная разница между ценой реализации и рыночной стоимостью на реализуемое имущество на дату возникновения права собственности. В моем случае, датой возникновения права собственности будет дата акта приемки в эксплуатацию (27янв) или дата регистрации этого акта в юстиции(цоне) 29янв?
Сама думала заказать оценку на дату акта приемки 27янв, правильно ли?
И если в оценочном акте выделят стоимость дома и земли, то как соотносить проданную и оставшуюся части, кроме того, что земля более года, а дом менее года? Или лучше попросить сделать оценку без отдельного выделения земли и дома, т.к. при покупке указана единая стоимость, без выделения стоимости земли и домика. Продали часть построенного дома с долей земли также по единой цене.
Я запуталась в расчетах, вроде время еще есть, но хотелось по свежим следам разобраться и избежать ситуации как у Корсак.
Также очень прошу администраторов следующий вопрос, вытекающий из моей ситуации, перенести в отд.ветку, здесь излагаю, т.к. она понятнее.
При продаже оставшейся части ( или вновь построенного дома) через год после ввода в эксплуатацию будет ли возникать доход от прироста, ведь жилище (дом) окажется в собственности более года? а это пп.1 п.1 ст.180-1?

Добавлено спустя 13 минут 27 секунд:

Корсак, как решилась ситуация, надеюсь, в Вашу пользу, не могли бы поделиться?
Автор: Ирина Локтионова
Добавлено: #9  Вт Май 13, 2014 23:42:04
Заголовок сообщения:
sana говорит:
В моем случае, датой возникновения права собственности будет дата акта приемки в эксплуатацию (27янв) или дата регистрации этого акта в юстиции(цоне) 29янв?

Дата регистрации - п.2 ст.118 ГК.
sana говорит:
И если в оценочном акте выделят стоимость дома и земли, то как соотносить проданную и оставшуюся части, кроме того, что земля более года, а дом менее года?

По поводу земли - при ее реализации налоги не возникают, т.к. более года, и тут оценка как раз будет кстати.
По проданной части дома: очевидно придется делать оценку проданной и непроданной части дома по отдельности на дату регистрации акта ввода в эксплуатацию и оценку проданной части земли и проданной части дома дома на дату продажи. Затем из общей суммы продажи выделить сумму продажи части дома пропорционально ее оценочной стоимости на дату продажи.
sana говорит:
При продаже оставшейся части ( или вновь построенного дома) через год после ввода в эксплуатацию будет ли возникать доход от прироста, ведь жилище (дом) окажется в собственности более года? а это пп.1 п.1 ст.180-1?

Правильно, при продаже по истечении года облагаемого дохода не будет.
Автор: sana
Добавлено: #10  Ср Май 14, 2014 11:00:45
Заголовок сообщения:
Рита, спасибо!
Буду думать, при ост.непрод.части много будет вопросов, видать.
Есть вероятность продать и оставшуюся часть до конца года.
Тогда ведь надо будет иметь один оцен.акт на дату регистрации (29янв), сравнивать с общей суммой продаж?
Например, куплено за 3млн, продано 26млн.
Оценка 26млн, из них земля 5млн, дом 21млн.
Расчет: 1) в общем нет прироста (первон.ст-ть3+26, продано за 26, или перв.26?)
2) по земле срок более года=нет прироста.
3) по дому: а) нет прироста, т.к. первон. по оценке 21=ст-ти продажи(хотя отд.не указано в договоре продажи? или б) первонач.ст-ть будет 21+80,77%от 3млн, а продано за 21млн? (80,77 это доля дома в общей ст-ти по оценке)
Мои рассуждения верны?

Добавлено спустя 1 минуту 56 секунд:

sana говорит:
при ост.непрод.части много будет вопросов, видать

т.е. если продана часть, вопросов будет много
Автор: Ирина Локтионова
Добавлено: #11  Ср Май 14, 2014 13:28:51
Заголовок сообщения:
sana, прошу прощения, но по земле я неправильно вам сказала. Давайте еще раз прочитаем пп.2) и 3) п.1 ст.180-1:
Статья 180-1 НК говорит:
1. Доход от прироста стоимости при реализации имущества физическим лицом, а также индивидуальным предпринимателем, применяющим специальный налоговый режим для субъектов малого бизнеса, возникает при реализации следующего имущества, находящегося на территории Республики Казахстан:

1) жилищ, дачных строений, гаражей, объектов личного подсобного хозяйства, находящихся на праве собственности менее года с даты регистрации права собственности;

2) земельных участков и (или) земельных долей, целевым назначением которых с даты возникновения права собственности до даты реализации являются индивидуальное жилищное строительство, дачное строительство, ведение личного подсобного хозяйства, под гараж, на которых расположены объекты, указанные в подпункте 1) настоящего пункта, находящиеся на праве собственности менее года с даты регистрации права собственности;

3) земельных участков и (или) земельных долей, целевым назначением которых с даты возникновения права собственности до даты реализации являются индивидуальное жилищное строительство, дачное строительство, ведение личного подсобного хозяйства, садоводства, под гараж, на которых не расположены объекты, указанные в подпункте 1) настоящего пункта, в случае, если период между датами составления правоустанавливающих документов на приобретение и на отчуждение земельного участка и (или) земельной доли составляет менее года;

Согласно пп.3) ИПН от продажи земли, находящейся в собственности больше 1 года, не возникает в том случае, если на нем ничего не построено.
Согласно пп.2) ИПН от продажи земли вместе с постройками не возникает в том случае, если этим постройкам больше 1 года.
В вашем случае, т.к. с даты регистрации акта ввода в эксплуатацию прошло меньше года, то прирост стоимости при реализации земли будет тоже облагаться ИПН.

1. Если вы все продадите в этом году, тогда расклад будет такой:
ИПН = 10% * (общая стоимость реализации - стоимость приобретения земли - оценочная стоимость дома на дату регистрации акта ввода в эксплуатацию)

2. Если часть1 дома продана в 2014 г., а часть2 дома продана в следующем году, тогда ИПН за 2014 г.:
10% * (стоимость реализации - оценочная стоимость части1 дома на дату регистрации акта ввода в эксплуатацию - стоимость приобретения земли, относящейся к части1 дома)
Стоимость приобретения земли, относящейся к части1 дома легко вычисляется пропорционально площади земли.

Таким образом, в 1-м варианте вам надо сделать оценку только дома без земли на дату регистрации акта ввода в эксплуатацию.
Во 2-м варианте вам надо будет сделать оценку отдельно части1 и части2 дома без земли на дату регистрации акта ввода в эксплуатацию.
Автор: sana
Добавлено: #12  Ср Май 14, 2014 19:24:04
Заголовок сообщения:
Рита, очень признательна Вам, спасибо!
Надо же, такая особенность, увязка сроков постройки с ЗУ для определения прироста по зем.уч.(ЗУ), я даже не думала и не обратила внимание!
Чем больше вникаю, тем более прихожу к выводу, что надо ост.часть продать. чтоб не заморачиваться с долями, тем более, что продано несколькими долями.
Я выше приводила пример, получается, для варианта1 будет
Цитата:
в общем нет прироста (первон.ст-ть3+26, продано за 26,

И если так, то, наверное, лучше попросить в акте оценки указать только общую ст-ть, не выделяя на Д и ЗУ? а то вдруг игра цифр может привести к приросту одного или другого?

А если будет вариант2, не поняла
Цитата:
Стоимость приобретения земли, относящейся к части1 дома легко вычисляется пропорционально площади земли
, ведь куплен домик, расположенный на ЗУ, который снесли и построили новый, а в договоре купли указана общая стоимость, без выделения ст-ти Д и ЗУ?

Добавлено спустя 20 минут 5 секунд:

По ходу возник вопрос, а целевое назначение "для эксплуатации и обслуживания жилого дома" относится ли к "индивидуальное жилищное строительство, дачное строительство, ведение личного подсобного хозяйства, под гараж"?
Автор: Ирина Локтионова
Добавлено: #13  Ср Май 14, 2014 20:17:31
Заголовок сообщения:
sana говорит:
И если так, то, наверное, лучше попросить в акте оценки указать только общую ст-ть, не выделяя на Д и ЗУ? а то вдруг игра цифр может привести к приросту одного или другого?

Да, думаю, это оптимальное решение.
sana говорит:
А если будет вариант2, не поняла
Цитата:
Стоимость приобретения земли, относящейся к части1 дома легко вычисляется пропорционально площади земли
, ведь куплен домик, расположенный на ЗУ, который снесли и построили новый, а в договоре купли указана общая стоимость, без выделения ст-ти Д и ЗУ

Да уж, действительно, голову сломать можно... Может мотивировать тем, что поскольку домик снесли, то он ценности практически не представлял, и стоимость покупки - это фактически стоимость земли?
sana говорит:
По ходу возник вопрос, а целевое назначение "для эксплуатации и обслуживания жилого дома" относится ли к "индивидуальное жилищное строительство, дачное строительство, ведение личного подсобного хозяйства, под гараж"?

Если вы будете все продавать до истечения 1 года, то в принципе для вас нет разницы, жилое или не жилое, все равно ведь имущественный доход возникает.
А вообще это что, назначение земельного участка, а вы на нем жилой дом построили?

В общем, действительно, если есть возможность, лучше продать так, чтобы не было прироста стоимости, и голову не морочить.
Автор: sana
Добавлено: #14  Ср Май 14, 2014 21:35:35
Заголовок сообщения:
Цитата:
А вообще это что, назначение земельного участка, а вы на нем жилой дом построили
?
Был куплен жилой дом, расположенный на ЗУ, с целевым назначением по госакту "для эксплуатации и обслуживания жилого дома", который после покупки снесли и вместо него построили новый.
Автор: Ирина Локтионова
Добавлено: #15  Чт Май 15, 2014 09:05:53
Заголовок сообщения:
Тогда получается, что по земельному участку с таким целевым назначением имущественный доход будет возникать независимо от срока в собственности (если конечно будет прирост стоимости), ведь в п.2, 3 перечислены конкретные виды целевого назначения.
Автор: sana
Добавлено: #16  Чт Май 15, 2014 18:26:30
Заголовок сообщения:
Рита говорит:
Тогда получается, что по земельному участку с таким целевым назначением имущественный доход будет возникать независимо от срока в собственности (если конечно будет прирост стоимости), ведь в п.2, 3 перечислены конкретные виды целевого назначения.

Неужели так? Ведь если купить недвижимость (а дом без ЗУ не может ведь быть) и продать через полтора года, то имущ.доход не возникает ведь? Если бы был просто ЗУ, без дома, и продавался бы, то тогда возник бы имущ.доход (пп.4 п1 ст180-1)? А то ведь абсурд какой-то получается, ведь купив ЗУ с назначением пп2,3, человек строит дом или др., этот ЗУ после постройки на нем дома вновь считается для ИЖС? Может, он должен стать как раз для экспл. и обсл.жилого дома?
Автор: Ирина Локтионова
Добавлено: #17  Чт Май 15, 2014 19:28:57
Заголовок сообщения:
Честно говоря, лично не сталкивалась с такой ситуацией, не знаю, насколько это критично. Может кто-то еще подключится к обсуждению.
Автор: Трудоголик2
Добавлено: #18  Пт Май 16, 2014 09:40:33
Заголовок сообщения:
sana говорит:
Может, он должен стать как раз для экспл. и обсл.жилого дома?

Думаю, что да. Вот, что нашла в земельном кодексе
Цитата:
Статья 52. Право на земельный участок и право
на расположенные на нем здания
(строения, сооружения)

1. Право собственности на здания (строения, сооружения) влечет за собой в установленном законодательством порядке право собственности на земельный участок, который занят указанными зданиями (строениями, сооружениями), кроме случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Право хозяйственного ведения или право оперативного управления государственных юридических лиц на здания (строения, сооружения) влечет за собой в установленном порядке право постоянного землепользования на земельный участок, занятый указанными объектами, за исключением случая, предусмотренного пунктом 7 настоящей статьи.
Указанные права неотделимы друг от друга.
2. При переходе права собственности либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления на здания (строения, сооружения) и другое недвижимое имущество к приобретателю переходит право собственности, а в установленных настоящим Кодексом случаях право постоянного или временного долгосрочного землепользования на весь земельный участок либо его определенную часть, выделенную при отчуждении здания (строения, сооружения) в самостоятельный земельный участок, или доля в праве общей собственности на земельный участок, в праве общего землепользования, если земельный участок не разделен или в связи с неделимостью не подлежит разделу.
При разделе земельного участка приобретателю здания (строения, сооружения) выделяется та часть делимого земельного участка, которая занята зданием (строением, сооружением) и необходима для его эксплуатации. По соглашению сторон приобретателю здания (строения, сооружения) может быть передана большая часть земельного участка, чем та, которая необходима для эксплуатации и содержания здания (строения, сооружения).
Если указанный участок является неделимым либо специально предназначен для обслуживания расположенных на нем зданий (строений, сооружений), являющихся предметом отчуждения, он переходит к приобретателю недвижимости полностью.

Мое мнение таково, что по НК подпадаете под пп 4 п 1 ст 180-1 НК.
Автор: sana
Добавлено: #19  Пт Май 16, 2014 10:06:40
Заголовок сообщения:
Трудоголик2, спасибо.
Т.е. получается так, что при продаже дома через год после покупки надо отдельно просчитывать имущ.доход по ЗУ, т.к. ЗУ с таким назначением? Как ранее предположила Рита
Цитата:
что по земельному участку с таким целевым назначением имущественный доход будет возникать независимо от срока в собственности (если конечно будет прирост стоимости),

А может, если неотделимы права один от другого (права на дом с ЗУ), то, раз продается Дом, то будет пп.1 п1 ст180-1? Ведь в договорах купли-продажи указывается ведь сначала дом такой-то в м2, состоящий из того-то в м2, расположенный на ЗУ площадью столько-то? [/b]
Может, у кого есть дома с ЗУ, посмотрите, что написано в госакте на ЗУ?
Автор: Трудоголик2
Добавлено: #20  Пт Май 16, 2014 10:11:27
Заголовок сообщения:
sana говорит:
Т.е. получается так, что при продаже дома через год после покупки надо отдельно просчитывать имущ.доход по ЗУ, т.к. ЗУ с таким назначением? Как ранее предположила Рита

Да.
sana говорит:
А может, если неотделимы права один от другого (права на дом с ЗУ), то, раз продается Дом, то будет пп.1 п1 ст180-1? Ведь в договорах купли-

Я бы не стала рисковать и сделала бы оценку ЗУ по ст-ти его приобретения :D
Автор: Корсак
Добавлено: #21  Пн Авг 25, 2014 14:56:26
Заголовок сообщения:
Рита говорит:
Если в акте ввода в эксплуатацию указана стоимость, то ее и надо брать.

Если стоимости нет, тогда вы в соответствии с НК-2009 должны были сделать оценку рыночной стоимости до срока предоставления декларации. Т.к. по всей вероятности вы этого не сделали, то теперь вам надо брать оценку БТИ, которая всегда заведомо ниже рыночной.


Обратились в БТИ, но они отказались давать справку с оценкой за предыдущие года. Сказали, что дают только за текущий год. Какие наши действия дальше? Дойти до суда и, может быть, суд принудит БТИ дать оценку по состоянию на 2009г.?
Автор: Ирина Локтионова
Добавлено: #22  Пн Авг 25, 2014 20:38:58
Заголовок сообщения:
Смотрите, в ст.180-1 написано:
Пункт 7 ст.180-1 говорит:
1) по имуществу, указанному в подпункте 1) пункта 1 настоящей статьи, – положительная разница между ценой (стоимостью) реализации имущества и оценочной стоимостью. При этом оценочной стоимостью является стоимость, определенная для исчисления налога на имущество уполномоченным государственным органом в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество, на 1 января года, в котором возникло право собственности на реализованное имущество;

Вы же платили налог на имущество за 2008 год? Стоимость, с которой уплачивался этот налог, и есть оценка БТИ, определенная для исчисления налога на имущество. Зная сумму налога на имущество, легко посчитать стоимость самого имущества по оценке БТИ:
Налог на имущество = оценочная стоимость имущества *0,5%
Отсюда оценочная стоимость имущества = налог на имущество /0,005
Автор: sana
Добавлено: #23  Ср Окт 01, 2014 22:32:09
Заголовок сообщения:
Корсак, как решилась ваша ситуация, не могли бы поделиться опытом?
Автор: Корсак
Добавлено: #24  Чт Окт 02, 2014 09:11:22
Заголовок сообщения:
Еще в процессе разбирательства...
Автор: sana
Добавлено: #25  Чт Окт 02, 2014 10:02:50
Заголовок сообщения:
Желаю удачи!
Автор: sana
Добавлено: #26  Вт Дек 02, 2014 12:38:37
Заголовок сообщения:
Не дает покоя эта тема, все не могу даже для себя определиться.
Все-таки будет продан весь дом до конца года (большая часть продана весной).
Исхожу из того, что доход возникает при продаже и дома (менее 1г.), и ЗУ (с таким назначением).
Получила акт оценки на дату регистрации акта ввода, в котором указана единая стоимость (26млн) дома с земельным участком (ЗУ).
При этом в расчетах оценки, приводимых к подтверждению этой цифры, везде фигурирует стоимость 1м2 дома, и умноженная на общ.площадь дома, выводится 26млн, как стоимость всего дома без ЗУ.
А в заключительной части указывают, что это стоимость дома с ЗУ. (???)
Просить переделать, чтоб убрали "...с ЗУ"?
Или чтоб в т.ч. ЗУ оценили=стоимости приобретения по акту купли, где однако указана сумма без выделения дома и ЗУ?

Очень прошу совета, время еще есть, помогите разобраться!

Добавлено спустя 4 минуты 19 секунд:

Думаю, может заказать разные варианты актов оценки, чтоб иметь их на руках на всякий случай. Если, конечно, согласятся на это оценщики.
Автор: sana
Добавлено: #27  Пн Дек 08, 2014 14:10:38
Заголовок сообщения:
Очень надеюсь получить ответ знающих людей! Развейте, пожалуйста, мои сомнения по вышеизложенным вопросам.

В одной из тем был совет, что при спорных моментах уж лучше сдать ф.240 с небольшим имущественным доходом, чем совсем не сдавать ее и потом ходить доказывать, что нет прироста при сравнении рыночной стоимостью по оценке.
Действительно ли так лучше?
Автор: Ведмедев
Добавлено: #28  Пн Дек 08, 2014 15:28:47
Заголовок сообщения:
sana, как мне кажется стоимость у вновь построенного дома указывается в акте ввода в эксплуатацию и вот от той суммы необходимо исходить.
Автор: sana
Добавлено: #29  Вт Дек 09, 2014 08:33:27
Заголовок сообщения:
В акте ввода в эксплуатацию не указана стоимость.
Я думала применить п.6 ст.180-1, где говорится о рыночной стоимости по независимой оценке, если такая оценка сделана до срока сдачи декларации.

Добавлено спустя 1 минуту 20 секунд:

В этом пункте рассматривается конкретно продажа вновь построенного дома, как в моем случае.
Автор: Ведмедев
Добавлено: #30  Вт Дек 09, 2014 10:20:27
Заголовок сообщения:
sana, делайте оценку рыночную сейчас и уже исходя из неё будете смотреть возникает ли у вас обязательство по представлению ФНО или нет. на советы не стоит обращать внимание, у вас на руках есть акт от компании имеющей право проводить оценку, потом все претензии будут к ним, а не к вам. Отдельно хотелось бы заметить, что бы у вас оценка земли и недвижимости была раздельной и в договоре куплипродажи тоже необходимо указать все раздельно.
Автор: sana
Добавлено: #31  Вт Дек 09, 2014 15:22:10
Заголовок сообщения:
Ведмедев, спасибо Вам большое!
В том-то и дело, что уже проданная часть указана в общей сумме, без разделения на дом и землю.
Я в самом начале описывала ситуацию. отсюда и все мои сомнения и волнения...

Добавлено спустя 5 минут 24 секунды:

Ведмедев говорит:
Отдельно хотелось бы заметить, что бы у вас оценка земли и недвижимости была раздельной и в договоре куплипродажи тоже необходимо указать все раздельно.

Т.е. лучше взять 2 акта оценки? Один на землю на дату регистрации акта ввода в эксплуатацию и один на построенный дом на дату регистрации акта ввода? Или в одном оценочном акте просто общую стоимость разделить на дом и землю?
Приобретение старого дома на зем.участке то же по единой стоимости...
Автор: Pietr Tikhonov
Добавлено: #32  Вт Дек 09, 2014 15:32:55
Заголовок сообщения:
sana говорит:
при спорных моментах уж лучше сдать ф.240 с небольшим имущественным доходом
я бы этот совет взял на вооружение. Лучше сделать так, чем 5 лет мучатся бессонницей, переживать.
Автор: Ведмедев
Добавлено: #33  Вт Дек 09, 2014 16:09:31
Заголовок сообщения:
sana говорит:
В том-то и дело, что уже проданная часть указана в общей сумме, без разделения на дом и землю.

Плохо это, вы же продали дом и земельный участок. По НК это разные виды дохода, хоть и все они обзываются имущественным доходом.
sana говорит:
Или в одном оценочном акте просто общую стоимость разделить на дом и землю?

не получится, надо официальные документы. Землю у нас оценивает насколько я знаю госНПЦЗем, так как-та контора называется.
Пример если у вас был выкуп земельного участка, то там был договор купли продажи зу заключенный с государством в лице акимата, следовательно и стоимость ЗУ уже есть.
Автор: sana
Добавлено: #34  Ср Дек 10, 2014 12:13:54
Заголовок сообщения:
Теперь все стало еще непонятнее...

Добавлено спустя 10 минут 25 секунд:

И как мне быть, к кому идти, от чего исходить.
Полагала, что стоимость приобретения большей частью являлась стоимостью земли, т.к. дом не представлял ценности, развалюшка.
Автор: Ведмедев
Добавлено: #35  Ср Дек 10, 2014 12:38:19
Заголовок сообщения:
sana, вот поэтому уже не первый год говорю в договорах раздельно писать стоимость земли и стоимость недвижимости.
sana говорит:
Полагала, что стоимость приобретения большей частью являлась стоимостью земли, т.к. дом не представлял ценности, развалюшка.

Полагаю что налоговики могут зацепиться за кадастровую стоимость земли, а она нааааамного ниже рыночной.
Автор: sana
Добавлено: #36  Ср Дек 10, 2014 12:59:48
Заголовок сообщения:
Ведмедев, спасибо!
Жаль, что при покупке об этом не знали и не думали даже спросить.
Какой выход?
Автор: Ведмедев
Добавлено: #37  Ср Дек 10, 2014 15:11:36
Заголовок сообщения:
sana, так у вас новый дом или развалюшка стоимостью 26млн?
Убрать слово ЗУ из оценки, оценить отдельно ЗУ.
Автор: sana
Добавлено: #38  Ср Дек 10, 2014 15:20:11
Заголовок сообщения:
старый-снесли, новый построили, его оценили, 26млн.
Автор: Ведмедев
Добавлено: #39  Ср Дек 10, 2014 16:41:49
Заголовок сообщения:
sana, в этом году было всё?
Автор: Ирина Локтионова
Добавлено: #40  Ср Дек 10, 2014 18:03:02
Заголовок сообщения:
У нее в первом посте этой темы все написано.
Автор: sana
Добавлено: #41  Чт Дек 11, 2014 08:42:52
Заголовок сообщения:
Да, я в первом посте писала.
Купили в 12г. Ввод в эксплуатацию в этом году. Продажа тоже.
Автор: Ведмедев
Добавлено: #42  Чт Дек 11, 2014 09:15:23
Заголовок сообщения:
Упс, чет так далеко я читать не стал. sana, как Диляра вам и говорила по земле дохода не будет, а по имуществу делайте оценку до 31 марта 2015 года и уже с неё платите налоги как и написано в п.6 ст.180-1 НК РК, что бы уж совсем подстраховаться можете сделать оценку чуть ниже цены продажи.

Правда это :D не айс так как оценщики у нас как бы независимые.
Автор: sana
Добавлено: #43  Чт Дек 11, 2014 09:48:14
Заголовок сообщения:
Трудоголик2 говорит:
Я бы не стала рисковать и сделала бы оценку ЗУ по ст-ти его приобретения

Ведмедев, мне на это опираться, если действительно согласятся оценщики?
Автор: Ведмедев
Добавлено: #44  Чт Дек 11, 2014 10:22:31
Заголовок сообщения:
sana, надеюсь категория земли у вас для ЛПХ или ИЖС. Если это так, то на такие категории земли распространяется положение о нахождении в собственности более одного года.
Цитата:
1. Доход от прироста стоимости при реализации имущества физическим лицом, а также индивидуальным предпринимателем, применяющим специальный налоговый режим для субъектов малого бизнеса, возникает при реализации следующего имущества, находящегося на территории Республики Казахстан:

1) жилищ, дачных строений, гаражей, объектов личного подсобного хозяйства, находящихся на праве собственности менее года с даты регистрации права собственности;

2) земельных участков и (или) земельных долей, целевым назначением которых с даты возникновения права собственности до даты реализации являются индивидуальное жилищное строительство, дачное строительство, ведение личного подсобного хозяйства, под гараж, на которых расположены объекты, указанные в подпункте 1) настоящего пункта, находящиеся на праве собственности менее года с даты регистрации права собственности;

У вас земельный участок в собственности с 2012 года т.е. больше одного года. Дом у вас введен в эксплуатацию в 2014 году и продан 2014, т.е. в собственности меньше одного года. Следовательно условия для возникновения дохода от прироста стоимости возникают в одном случае.
Автор: sana
Добавлено: #45  Чт Дек 11, 2014 10:23:10
Заголовок сообщения:
Сижу и дальше размышляю.

1. Раз у меня и по ЗУ возможен прирост, надо определить его первоначальную стоимость.
При покупке не разделена стоимость домика и ЗУ, к примеру 5млн. Налог на имущество (домик) платился из стоимости по данным оценки БТИ, допустим, 1млн. Значит, можно взять эту стоимость за первоначальную стоимость домика, вычесть ее из общей стоимости, получится стоимость ЗУ=4млн.
2. По новому дому сделать независимую оценку на дату регистрации, она и будет первоначальной. В ней указать отдельно стоимость дома и стоимость ЗУ.
а) Предположим, дом=22млн. ЗУ=4млн. Всего 26млн.
б) Предположим, дом=20млн. ЗУ=6млн. Всего 26млн.
3. Продано за 26млн. в общей сумме, без разделения на дом и ЗУ.
4.1) Расчет имущ.дохода:
если в целом, то нет прироста, при сравнении с оценочной стоимостью в целом (26млн-26млн) на дату регистрации;(правильно ли?)
если только по ЗУ,
а)то нет прироста, если сравнивать оценочную стоимость ЗУ с первоначальной(п.1) 4млн-4млн. Правильно ли?
б) прирост 2млн. (6млн-4млн) Правильно ли?
4.2) Расчет имущ.дохода:
Из оценочной стоимости находим % дома и ЗУ в общей стоимости и распределяем в продажной стоимости;
а) ЗУ=15,4%, Д=84,6%. Т.е. в продажной стоимости, даже если больше оценочной, по этому % должна вычисляться стоимость и ЗУ и Д.
б) ЗУ=23%, Д=77%, далее аналогично.

Что-то потеряла нить рассуждения...

Добавлено спустя 2 минуты 41 секунду:

У меня ЗУ "Эксплуатация и обсл.жилого дома", ранее тоже по этому вопросу возникли сомнения, и я исхожу из того, что придется и по земле считать доход, пусть более года.

Добавлено спустя 3 минуты 12 секунд:

Ах, да. Будет ли первоначальной стоимость ЗУ по акту оценки на дату регистрации? Или верным будет мой вывод в п.1 моих рассуждений?

Добавлено спустя 2 минуты 18 секунд:

Ведмедев, Рита,Трудоголик, Ваши мнения?
Автор: Ведмедев
Добавлено: #46  Чт Дек 11, 2014 10:55:08
Заголовок сообщения:
sana, чет вы вообще в дебри полезли

п.6 180-1 НК РК на земельные участки вообще не распространяется.

Добавлено спустя 8 минут 15 секунд:

Ведмедев говорит:
п.6 180-1 НК РК на земельные участки вообще не распространяется.

не совсем точно выразился, в вашем именно случае не работает этот пункт в части земли, т.к.
п.6 ст.180-1 НК РК говорит:
6. В случаях реализации индивидуального жилого дома, построенного лицом, его реализующим, а также имущества, указанного в подпунктах 1) - 7) пункта 1 настоящей статьи, полученного в виде наследования, благотворительной помощи

Тут указывается исключительно построенный жилой дом и имущество полученное в виде наследования, благотворительной помощи
У Вас же
sana говорит:
Физлицо, купил в 2012г дом с зем.участком.

Автор: Ирина Локтионова
Добавлено: #47  Чт Дек 11, 2014 11:52:12
Заголовок сообщения:
Вася, по земле мы пришли к выводу вот почему возникает доход, хотя ЗУ и больше года в собственности:
Статья 180-1 говорит:
1. Доход от прироста стоимости при реализации имущества физическим лицом, а также индивидуальным предпринимателем, применяющим специальный налоговый режим для субъектов малого бизнеса, возникает при реализации следующего имущества, находящегося на территории Республики Казахстан:

1) жилищ, дачных строений, гаражей, объектов личного подсобного хозяйства, находящихся на праве собственности менее года с даты регистрации права собственности;

2) земельных участков и (или) земельных долей, целевым назначением которых с даты возникновения права собственности до даты реализации являются индивидуальное жилищное строительство, дачное строительство, ведение личного подсобного хозяйства, под гараж, на которых расположены объекты, указанные в подпункте 1) настоящего пункта, находящиеся на праве собственности менее года с даты регистрации права собственности;

То есть получается, что даже если ЗУ в собственности больше года, а дом на нем - меньше года, то тогда и по ЗУ возникает доход.
Очевидно, что когда писали этот пп.2) имелось в виду, что дом впервые построен на пустом участке. Но в итоге получилось, что сюда же попадает и случай, когда старый дом снесли и построили новый, хотя несправедливо конечно же.

Добавлено спустя 20 минут 27 секунд:

sana говорит:
При покупке не разделена стоимость домика и ЗУ, к примеру 5млн. Налог на имущество (домик) платился из стоимости по данным оценки БТИ, допустим, 1млн. Значит, можно взять эту стоимость за первоначальную стоимость домика, вычесть ее из общей стоимости, получится стоимость ЗУ=4млн.

Думаю, что нельзя так делать. Надо заказывать ретроспективную оценку в оценочной компании, чтобы иметь данные по рыночной стоимости. БТИ делает расчет не рыночной стоимости, а стоимости в целях налогообложения ( в первую очередь налогом на имущество), при этом результаты будут совершенно разные.
Только не знаю, возьмется ли кто-то сделать это, т.к. домика уже нет. Обычно они приезжают на место, осматривают состояние, делают фото и прикладывают их к отчету об оценке.
Автор: sana
Добавлено: #48  Чт Дек 11, 2014 12:17:09
Заголовок сообщения:
раз и по дому и по ЗУ возникает имущественный доход, то я и хотела сравнить общую стоимость оценки и продажи.
Но в процессе обсуждения пришлось углубляться в дебри.

Добавлено спустя 3 минуты 49 секунд:

Рита, а если исходить из того, что при отсутствии акта оценки берется стоимость БТИ, тогда почему бы не сделать точно также и в моем случае?

Добавлено спустя 3 минуты 22 секунды:

Как-то зацепиться за это как за соломинку и аргументировать.
Автор: Ведмедев
Добавлено: #49  Чт Дек 11, 2014 12:27:57
Заголовок сообщения:
Рита, право собственности на земельный участок зарегистрировано в 2012 году.

Предлагаю sana, сделать или показать справку в ЦОНе такие делаются обычно когда оформляется недвижимость, вот её охота посмотреть.
Автор: sana
Добавлено: #50  Чт Дек 11, 2014 12:36:11
Заголовок сообщения:
Простой смертный, то бишь физлицо, так должен разбираться во всех перипитиях закона! Понимаю, что должна быть налоговая грамотность, но тогда и нотариусы должны бы акты купли-продажи на законодательном уровне приводить в форму, где бы были указаны обязательные поля для заполнения, в число коих внесли бы выделение стоимости земли или дома или еще чего-нибудь?
Автор: Ведмедев
Добавлено: #51  Чт Дек 11, 2014 12:47:56
Заголовок сообщения:
sana, мое мнение, актом ввода в эксплуатацию вы не изменили время нахождения в собственности земельного участка, он как был вашим, так и остался вашим.
Ирина кстати про ссылку на первый пункт, раз уж предполагается что думали там что-то не так, а наоборот, там разве написано что жилище вновь построенное. Будем понимать закон буквально как говорится в Законе "Об НПА". В НК РК говорится просто "жилище". По документам на земельном участке было жилище, в то время когда его покупали, т.е. 2012, в 2014 году продали участок на котором стоит "жилище".
Автор: Ирина Локтионова
Добавлено: #52  Чт Дек 11, 2014 14:31:58
Заголовок сообщения:
Так в пп.2) буквально написано:
"земельных участков ... на которых расположены объекты..., находящиеся на праве собственности менее года с даты регистрации права собственности;"
На момент продажи на этом участке находился объект, с даты регистрации права собственности которого прошло менее года.
Автор: Ведмедев
Добавлено: #53  Чт Дек 11, 2014 15:29:37
Заголовок сообщения:
Ирина, полагаю что тут дело в запятой.
Рита говорит:
2) земельных участков и (или) земельных долей, целевым назначением которых с даты возникновения права собственности до даты реализации являются индивидуальное жилищное строительство, дачное строительство, ведение личного подсобного хозяйства, под гараж, на которых расположены объекты, указанные в подпункте 1) настоящего пункта, находящиеся на праве собственности менее года с даты регистрации права собственности;

Тут как раз и пишется что если на ЗУ есть объект которому менее года и этому з/у в собственности тоже менее года, то доход возникает. Т.к. может быть вариант что строитель дома был просто землепользователем, так сказать арендатором земли, а потом решил выкупить право собственности на землю, т.е. тут может быть наоборот, недвижимость в собственности может быть более года, а право собственности на землю менее года.
sana, ну еще для вас вот такая штука.
Земельный кодекс РК говорит:
Статья 96. Оценка земельного участка при прекращении права собственности или землепользования
При прекращении права собственности или землепользования стоимость земельного участка или права землепользования определяется в пределах суммы, уплаченной государству.
При прекращении права собственности или землепользования стоимость земельного участка, предоставленного для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства (кроме полевых наделов), на котором находится индивидуальный жилой дом, определяется в размере стоимости земельного участка, не превышающей рыночную стоимость.
При прекращении права собственности или землепользования стоимость земельного участка, перешедшего к собственнику или землепользователю по гражданско-правовой сделке или по решению суда, определится в размере стоимости, указанной в гражданско-правовом договоре или в решении суда, но не превышающей рыночную стоимость. В случае, если в гражданско-правовом договоре или в решении суда цена за земельный участок не указана, стоимость земельного участка оценивается по его кадастровой (оценочной) стоимости.

Кадастровую стоимость земли можно узнать в РГП «Государственный научно-производственный центр земельных ресурсов и землеустройства (ГосНПЦзем)» Агентства Республики Казахстан по управлению земельными ресурсами» представители этой структуры есть в каждой области. Для Алматы это ДГП "Алматы НПЦзем"
Автор: Ирина Локтионова
Добавлено: #54  Чт Дек 11, 2014 15:51:48
Заголовок сообщения:
Ведмедев говорит:
Тут как раз и пишется что если на ЗУ есть объект которому менее года и этому з/у в собственности тоже менее года, то доход возникает.

Так. Видимо они именно это и имели в виду, когда формулировали. Но тогда должно быть написано так:
Цитата:
2) земельных участков и (или) земельных долей, целевым назначением которых с даты возникновения права собственности до даты реализации являются индивидуальное жилищное строительство, дачное строительство, ведение личного подсобного хозяйства, под гараж, на которых расположены объекты, указанные в подпункте 1) настоящего пункта, находящиХся на праве собственности менее года с даты регистрации права собственности;

потому что "земельных участков ... находящихся на праве собственности...", а не ""земельных участков ... находящиеся на праве собственности..."
А в таком варианте последний оборот явно относится к слову "объекты".

А вот что делать sana в этой ситуации... Может сделать письменный запрос, как понимать этот подпункт?
Автор: Ведмедев
Добавлено: #55  Чт Дек 11, 2014 16:14:59
Заголовок сообщения:
Рита, смущает
Рита говорит:
на которых расположены объекты, указанные в подпункте 1) настоящего пункта

если понимать буквально, то заменяем указанные в подпункте 1) настоящего пункта на жилищ, дачных строений, гаражей, объектов личного подсобного хозяйства, находящихся на праве собственности менее года с даты регистрации права собственности; полагаю что вставлять надо все что написано в подпункте 1), т.к. жилище и жилище находящееся в собственности менее года это две разные вещи
в итоге получается
Рита говорит:
2) земельных участков и (или) земельных долей, целевым назначением которых с даты возникновения права собственности до даты реализации являются индивидуальное жилищное строительство, дачное строительство, ведение личного подсобного хозяйства, под гараж, на которых расположены объекты, жилищ, дачных строений, гаражей, объектов личного подсобного хозяйства, находящихся на праве собственности менее года с даты регистрации права собственности;, находящиеся на праве собственности менее года с даты регистрации права собственности;

Ерунда какая та. В данном случае, согласен, что бы минимизировать налоговый риск лучше признавать факт возникновения возможного прироста стоимости, потому что я не уверен что можно железобетонно отбить свою позицию. Но есть один плюс кадастровая стоимость как помнится не меняется в этом РГП после первоначальной оценки, т.е. у вас что на дату приобретения вами земельного участка, что на дату реализации цена будет одна, т.к. вы в обоих случаях отдельно не указывали стоимость земли в договоре.

Добавлено спустя 4 минуты 4 секунды:

Про ерунду та не написал. Получается раз одно и тоже два раза написано, следовательно вторая часть одного и того же относится уже к земельным участкам. Вот их этого и сделал вывод.
Автор: sana
Добавлено: #56  Пт Дек 12, 2014 13:19:45
Заголовок сообщения:
Спасибо, столько нового и полезного узнала из обсуждения!

Ведмедев говорит:
Но есть один плюс кадастровая стоимость как помнится не меняется в этом РГП после первоначальной оценки, т.е. у вас что на дату приобретения вами земельного участка, что на дату реализации цена будет одна, т.к. вы в обоих случаях отдельно не указывали стоимость земли в договоре.

Я правильно поняла, что при прикапывании к стоимости земли и взятии за основу кадастровой стоимости как первоначальной, стоимость ЗУ при продаже должна быть приравнена к кадастровой, т.к. она не меняется по оценке РГП и потому что в договорах купли-продажи стоимость земли не выделена?

Добавлено спустя 6 минут 11 секунд:

Т.е подход к оценке земли, коль он не выделен, должен делаться из одного источника (РГП)?

Добавлено спустя 34 минуты 43 секунды:

уточняюсь, т.е. подход должен быть одинаковый, а оценка из одного источника.
Автор: Ведмедев
Добавлено: #57  Пт Дек 12, 2014 14:04:37
Заголовок сообщения:
Верно, если вы отдельно в договоре не оговорили стоимость земельного участка, то будет та стоимость, которую назначит РГП НПЦзем
Автор: sana
Добавлено: #58  Пт Дек 12, 2014 14:06:57
Заголовок сообщения:
Да... Чтоб понять Налоговый Кодекс, да и вообще законы, надо быть грамотным во всех отношениях, взять хотя бы запятую, о которой говорит Ведмедев, или букву"х" вместо"е", о чем пишет Рита. Сижу теперь, изучаю правила пунктуации, причастные и деепричастные обороты по русскому языку.

Добавлено спустя 4 минуты 58 секунд:

Ведмедев,Рита, :bravo:
И еще раз спасибо!
Автор: Ведмедев
Добавлено: #59  Пт Дек 12, 2014 14:12:45
Заголовок сообщения:
sana говорит:
т.е. подход должен быть одинаковый, а оценка из одного источника.

Верно
ст.152 Земельного Кодекса говорит:
Государственный земельный кадастр
1. Государственный земельный кадастр представляет собой систему сведений о природном и хозяйственном положении земель Республики Казахстан, местоположении, целевом использовании, размерах и границах земельных участков, их качественной характеристике, об учете землепользования и кадастровой стоимости земельных участков, иных необходимых сведений. В государственный земельный кадастр также включается информация о субъектах прав на земельные участки.
...
3. Государственный земельный кадастр Республики Казахстан (земельный кадастр республики, областей, городов республиканского значения, столицы, районов, городов областного значения) является составной частью государственной системы кадастров Республики Казахстан и ведется по единой системе на всей территории Республики Казахстан.
Деятельность по ведению государственного земельного кадастра Республики Казахстан относится к государственной монополии и осуществляется республиканскими государственными предприятиями на праве хозяйственного ведения, созданными по решению Правительства Республики Казахстан.


Добавлено спустя 5 минут 12 секунд:

sana говорит:
взять хотя бы запятую,

Кто давно работает с налогами должен помнить такую же штуку с ИПНом для физиков, когда просто забыли её поставить. В результате такой ошибки большую группу налогоплательщиков просто освободили от налога.

Поэтому фраза
Цитата:
Казнить нельзя помиловать

будет еще достаточно большое время актуальна.
Автор: sana
Добавлено: #60  Пт Дек 12, 2014 14:20:36
Заголовок сообщения:
Ведмедев говорит:
кадастровая стоимость как помнится не меняется в этом РГП после первоначальной оценки, т.е. у вас что на дату приобретения вами земельного участка, что на дату реализации цена будет одна

А это точно?
Даже если поменяется, прирост будет считаться от их разницы?

Чем больше изучаю НК, тем больше во всем сомневаюсь...
Автор: Ведмедев
Добавлено: #61  Пт Дек 12, 2014 15:19:42
Заголовок сообщения:
sana, на сколько знаю кадастровая стоимость не менялась, но Вам лучше про это в НПЦземе узнать.

  

Служба поддержки WWW.BALANS.KZ